Povraćaj PDV-a za prvi stan: ko ima pravo i koliko novca se vraća

Kada kupujete stan u novogradnji direktno od investitora, u cenu je uračunat PDV od 10%. Ako je to vaš prvi stan, država vam deo tog poreza može vratiti. Na stanu od 55 m² to je lako između 10.000 i 15.000 evra, pa vredi znati uslove pre nego što potpišete ugovor.

Ko ima pravo na povraćaj

Pravo ima kupac koji ispunjava sve ove uslove:

• punoletni je državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji;
• kupuje prvi stan u novogradnji, od investitora, koji je obveznik PDV-a (kod kupovine od fizičkog lica ili starogradnje nema PDV-a, pa ni povraćaja);
• od 1. jula 2006. do dana overe ugovora nije imao stan u vlasništvu na teritoriji Srbije, ni ceo ni u suvlasništvu.

Poslednji uslov je najstroži. Dovoljan je i mali suvlasnički udeo, na primer nekoliko kvadrata nasleđenih od rođaka, da Poreska uprava odbije zahtev.

Koliko kvadrata se priznaje

Ko	Priznata površina
Kupac	do 40 m²
Svaki član porodičnog domaćinstva koji takođe nije imao stan	još do 15 m²

Primer: kupac sa supružnikom i detetom, ako niko od njih nije imao stan, može da dobije povraćaj za 40 + 15 + 15 = 70 m². Na kvadrate iznad priznate površine PDV se plaća u punom iznosu i ne vraća se.

Članovi domaćinstva moraju da imaju prijavljeno prebivalište u Srbiji, na istoj adresi kao kupac, u trenutku zaključenja ugovora. Ovo je čest problem kod porodica koje su živele u inostranstvu: dete ima državljanstvo, ali nema prijavljeno prebivalište, pa se njegovih 15 m² ne priznaje.

Pažnja: član domaćinstva koji je "potrošio" svojih 15 m² na vašem stanu može kasnije izgubiti pravo na povraćaj za sopstveni prvi stan. Ako odrasli sin ili ćerka planiraju da uskoro kupuju sami, razmislite da li ih uključiti.

Računica: koliko se zaista vraća

PDV od 10% računa se na cenu bez PDV-a, a ne na ukupnu cenu. Zato povraćaj nije 10% cene koju plaćate, nego nešto manje.

Uzmimo stan od 55 m² po ceni od 3.000 € po m² sa PDV-om, ukupno 165.000 €:

• PDV u ukupnoj ceni: 165.000 − 165.000 / 1,1 = 15.000 € (oko 272,73 € po m²)
• Kupac sam (priznato 40 m²): 40 × 272,73 = oko 10.909 €
• Kupac sa dva člana domaćinstva (priznato do 70 m², a stan ima 55 m²): ceo PDV, 15.000 €

Ko računa "10% od 165.000", očekuje 16.500 € i biva razočaran. Razlika na stanu od 100.000 € je oko 900 evra.

Kako se podnosi zahtev

Postupak je u osnovi isti za sve kupce:

1. Isplatite celu ugovorenu cenu. Povraćaj se ne može tražiti dok kupoprodajna cena sa PDV-om nije u potpunosti plaćena prodavcu na tekući račun.
2. Uzmite fiskalni račun od investitora. Od aprila 2024. pravo se ostvaruje isključivo na osnovu fiskalnog računa na kom je iskazan PDV. Drugi račun ili dokument nije dovoljan.
3. Overite izjavu da kupujete prvi stan. Izjava se daje uz ugovor, kod notara.
4. Podnesite zahtev Poreskoj upravi uz ugovor, fiskalni račun i dokaze o uplati. Deo podataka (prebivalište, vlasništvo) Poreska uprava proverava sama.

Kod kupovine na kredit ili na rate tokom gradnje, to znači da zahtev podnosite tek kada investitor primi ceo iznos.

Najčešće greške

• Nasledstvo. Udeo u nasleđenom stanu ili kući računa se kao vlasništvo, čak i ako ste ga kasnije poklonili. Odricanje od nasleđa se može tretirati drugačije, ali zavisi od slučaja.
• Stari upisi u katastru. Kuća koja je odavno srušena, a i dalje stoji u evidenciji, može da vam "pripada" na papiru.
• Supružnici kao zajednički kupci. Advokati upozoravaju da Poreska uprava u praksi često priznaje 40 m² ukupno (po 20 m² svakom), a ne 40 m² po osobi. Pre potpisivanja proverite kako da formulišete ugovor.
• Poreske olakšice roditelja. Ako ste kao maloletni član domaćinstva bili uključeni u olakšicu kada su roditelji kupovali stan, to može da utiče na vaše pravo.
• Odjavljeno prebivalište. Proverite u MUP-u da li je prebivalište svih članova zaista prijavljeno na istoj adresi.

Ako vam zahtev bude odbijen, na rešenje Poreske uprave možete izjaviti žalbu.

Šta da proverite pre potpisivanja ugovora

• Da li je prodavac investitor i obveznik PDV-a (to piše u ugovoru i na računu).
• Da li vi i članovi domaćinstva od 1. jula 2006. niste imali nijedan stan ili udeo u stanu u Srbiji.
• Da li svi imate prijavljeno prebivalište na istoj adresi.
• Kada ćete isplatiti celu cenu, jer tek tada počinje povraćaj.

Na stranici svakog projekta na Temelju piše da li investitor navodi da je povraćaj PDV-a moguć. Ako piše "Proveriti", pitajte investitora direktno pre rezervacije.

Ovaj tekst je opšti vodič, a ne pravni ili poreski savet. Propisi i praksa Poreske uprave se menjaju; za konkretan slučaj obratite se advokatu ili poreskom savetniku.

Izvori: Zakon o porezu na dodatu vrednost, član 56a; Pravilnik o PDV-u, izmene od 4. aprila 2024 (KPMG); Biznis.rs, jun 2026.; Kurir Biznis, jun 2026.; Nekretnine.rs.